O mercado imobiliário está redescobrindo o potencial dos empreendimentos de uso misto, sobretudo os que combinam unidades residenciais e comerciais. As motivações para esse movimento vão desde os crescentes problemas de mobilidade urbana enfrentados não apenas nas grandes cidades, mas também nas médias; até a necessidade das incorporadoras diluírem riscos dos empreendimentos. “Ao trabalharmos vários produtos na mesma área, aumentamos o público a ser atingido e diminuímos as possibilidades de nos depararmos com a saturação do mercado”, revela Mariana Coelho, gerente de incorporação da Cosil.
Classificam-se como empreendimentos multiuso (multiuse) aqueles que congregam duas fontes de produção de receitas (por exemplo, residencial e comercial), segundo definição do Land Urban Institute (ULI). Já os empreendimentos de uso múltiplo ou misto (mixed-use) são aqueles que reúnem três ou mais fontes de produção de receitas (residências, escritórios, hotel, comércio etc.).
Levantamento realizado pela Cushman & Wakefield mostra que, somente na cidade de São Paulo e na região de Alphaville (Barueri), a quantidade de empreendimentos de uso múltiplo deve mais do que dobrar até 2015. De acordo com a empresa de consultoria, serão 38 torres nas duas cidades em 2015, ante as 12 atuais. “O emprego desse tipo de empreendimento deve ser visto como uma linha de negócios com identidade própria, destinada a uma segmentação de mercado que, de forma alguma, pode ser considerada passageira”, afirmam os professores Eliane Monetti e Sérgio Alfredo Rosa da Silva, ambos pesquisadores do Núcleo de Real Estate da Poli-USP. Para eles, a tendência é a de que essa categoria de empreendimentos imobiliários se estabilize como uma linha de negócios de longo prazo, sobretudo por conta da demanda que cidades de médio e grande porte apresentam em termos de urbanização.
“Os multiusos tornam-se viáveis não apenas nas grandes capitais, mas também em cidades com vocação empresarial”, reforça Paulo Aridan, diretor de incorporação e construção da Odebrecht Realizações Imobiliárias em São Paulo (OR). Ele cita como exemplos as cidades de Santos e Barueri, que “têm se consolidado como vigorosos polos empresariais e com grande potencial de expansão”.
Para os empreendedores, os conjuntos de uso múltiplo possibilitam a coexistência de diversas linhas simultâneas de geração de receita e alavancagens mútuas de ocupação, uso e valorização, tanto do empreendimento em si, quanto de seu entorno. A segurança proporcionada por essa diversificação se torna ainda mais importante após longos períodos do mercado apostando as fichas praticamente em dois modelos de moradia urbana: apartamentos de três a quatro dormitórios em condomínios-clube, que ainda estão com preços inacessíveis a boa parte da população, e mais recentemente, pequenos apartamentos para recém-casados, tipologia da maior parte dos lançamentos nos últimos dois anos, sobretudo em São Paulo. “O uso misto vem como opção a esses empreendimentos, especialmente para atender à demanda do consumidor que faz questão de morar perto do local de trabalho”, explica Thiago Kallas, diretor da Kallas Construtora e Incorporadora.
“Os problemas de mobilidade urbana aumentam a demanda por este tipo de empreendimento, que ainda podem agregar serviços como lavanderia, concierge, academia de ginástica, entre outros”, complementa Daniel Berrettini, gerente comercial da You, Inc.
Aproveitando sinergias
Embora o cenário seja favorável ao desenvolvimento de produtos de uso misto, o grau de complexidade que envolve esses empreendimentos é grande. O planejamento, por exemplo, deve considerar velocidades de comercialização e ocupação distintas para cada uso. Já a implantação requer, antes de tudo, áreas mais amplas, situadas em regiões estratégicas, com demanda para os diferentes usos aos quais o empreendimento se destina.
Há, geralmente, dois tipos de áreas propícias ao desenvolvimento de empreendimentos mistos. “Geralmente são regiões centrais onde se concentra o maior aglomerado de pessoas em busca de usos distintos, ou regiões afastadas com grande carência por diversos produtos nas proximidades”, revela Daniel Berrettini, da You, Inc. Ele conta que os maiores desafios na formatação e implantação desse tipo de empreendimento estão justamente na escolha da região e na identificação de terreno adequado. “Conjuntos comerciais, por exemplo, são ocupados em sua maioria por profissionais liberais e prestadores de serviços que precisam de uma localização estratégica, próxima a seus clientes e parceiros”, continua o executivo da You, Inc.
Projetos de empreendimentos mistos exigem estudos de viabilidade mais complexos e precisos. “Ao reunir, em um único lugar, prédios residenciais, corporativos, shoppings e hotéis, precisamos ter em mente que, apesar de atender interesses diversos, trata-se de um empreendimento único que deve propiciar uma convivência harmônica e, sobretudo, garantir a praticidade que cada um dos clientes objetivou ao adquirir sua unidade”, acredita Paulo Aridan.
Uma grande dificuldade atrelada ao desenvolvimento de torres de uso misto é calibrar as demandas do consumidor. “Também devemos estudar com muito cuidado o conflito gerado pelo uso de áreas privadas, de uso privado, e de áreas privadas de uso público”, reforça Mariana Coelho, gerente de incorporação da Cosil. Segundo ela, a grande preocupação do consumidor, e que pode se transformar em empecilho para as vendas, diz respeito à proteção do condomínio e à distinção dos acessos às áreas residencial e comercial, por exemplo. Berretini concorda e acredita ser importante que as áreas de usos distinto sejam totalmente isoladas umas das outras. “No caso do You, Metropolitan, que consiste em apenas uma torre com unidades comerciais até o 13a andar e unidades residenciais a partir do 14a andar, não existe nenhuma comunicação entre as duas áreas. As entradas/portarias são separadas, os estacionamentos e elevadores são exclusivos e a área residencial possui uma área de lazer única”, exemplifica.
Divisão em subcondomínios
Em função de sua complexidade, os empreendimentos de uso misto exigem cuidados especiais no momento da constituição do condomínio. A divisão do empreendimento em subcondomínios independentes é a solução jurídica normalmente utilizada, já que permite a divisão das responsabilidades para um grupo menor de condôminos com interesses semelhantes, facilitando a operacionalização dos empreendimentos.
Mariana Borges Altmayer, advogada e sócia do escritório Santos Silveiro Advogados, recomenda, já na elaboração da planilha de áreas, que o incorporador defina os critérios para o cálculo da fração ideal das unidades autônomas. Isso porque em vez do procedimento tradicional, que considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino, os empreendimentos mistos podem levar em conta a propriedade, o poder político e o custeio no momento de se definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal.
Para garantir segurança jurídica na criação dos subcondomínios é fundamental que este regramento de convivência, direitos e deveres, seja divulgado já por ocasião do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, quando há comercialização das unidades na planta.